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工人在進行扎筋作業。

4月25日，廣東佛山市順德區，睿住住工綠建科技產業園的一個工廠內，工人們正在有條不紊地進行PC構件疊合板的生產，從臺車打磨到最后的養護，一共有12道工序，流水線約10分鐘就可以出來一個臺車。工廠的一角陳列著該公司的最新產品——MiC集成空間（模塊化集成建筑），這種長方體形狀的混凝土盒子內部采用裝配式裝修的方式，從設計、到主體結構生產、到內部裝修、到吊裝成品落地，僅用了15天時間，且90%的工序是在工廠“生產”的，目前已能滿足40層以上高層建筑的建設需求。

據了解，MiC是目前預制率、工業化最高的建筑形式，可以實現“像造汽車一樣造房子”，推動建筑行業從手工時代進入工業制造時代。

睿住住工是美的置業旗下睿住建筑科技的產業品牌，主打綠色裝配。睿住建筑科技總經理林冬娜對中國房地產報記者表示，美的置業是2018年進入裝配式建筑行業的，希望開辟一條與地產開發主業有較強相關性的賽道，解決建筑工業化發展中的碎片化問題。2022年，全國建筑業總產值約31萬億元，她認為內裝的整個賽道能夠占接近一半的比例，而相關的頭部企業還沒有跑出來。“我們相信這會是非常寬廣的賽道，值得去拼搏。”

預制式房子 “樂高式”搭建

MiC的預制單元可以是一個廚房、一個衛生間、一個房間，甚至從外框結構到內部裝修整體都在工廠完成，之后運輸至現場采用搭積木的方式進行拼裝。因此，睿住建筑科技將其形容為“預制式房子 樂高式搭建”。

據睿住建筑科技MiC首席專家熊士驍介紹，MiC將每一棟建筑拆解為一個個“盒子箱體”，從主體結構、外圍護、設備與管線到內部裝修，超過90%的施工作業，均在工廠完成，然后運輸至工地現場直接吊裝。這種建造方式就像生產汽車一樣，每個MiC的“盒子箱體”相當于“汽車零部件”，通過智能化生產、精細化拼裝，完成整棟建筑的建設，完全顛覆了傳統現澆模式，減少了超90%的現場施工工序，大大降低對周邊環境的影響。

按照該公司的測算，MiC可使工期減少50%，現場用工量減少60%，建筑廢棄物減少75%，碳排放降低30%，能耗減少30%，材料損耗減少25%。這一技術可廣泛應用于永久性建筑，覆蓋商品住宅、安置房、公寓、酒店、學校、醫院等多種建筑場景。

例如，睿住建筑科技為佛山南海美的置業廣場的公寓供應了近650套整體衛浴產品，2個工人4小時就可以完成一套整體衛浴的安裝，且即裝即用。

雖然具備多項優點，但MiC也面臨著沒有單獨標準體系、造價高的推廣難題。林冬娜表示，就內地而言，傳統裝配式建筑的標準體系已經很成熟，而MiC的標準體系還在研討中，此前只有深圳的一個項目使用了MiC，而且是屬于專家論證型、特事特批的項目。所以在標準體系上，MiC模塊的落地還需要一段時間。另一方面，由于適用于高層建筑的MiC模具的開發成本高，因此其造價比傳統的建造模式大概要高出三四成。

基于這些現實問題，林冬娜認為，目前MiC更適合澳門、香港、新加坡等資源與勞動力比較匱乏的地區使用。2022年，睿住建筑科技順利通過香港體系認證，取得“混凝土生產和供應質量規范”（QSPSC） 證書、香港ISO認證，標志著其預制構件和MiC產品擁有了正式向香港市場供應的資質。2023年初，該公司成功中標香港將軍澳過渡性房屋項目，為其供應預制構件產品，同時也在珠海橫琴設立了公司，與當地政府、澳門企業進行業務接洽。

林冬娜表示，港澳地區的MiC業務是睿住建筑科技的一個重點業務板塊，既有助于升級技術產品、貢獻毛高利率，也是對世界展示的很好窗口。據了解，香港北部都會區規劃建設90多萬個住宅單位，其中有15萬套是政府主導、采用MiC技術的安居房，而香港本地的供應鏈無法滿足這么大規模的訂單需求。因此，對于睿住建筑科技而言，未來10年都會是一個機遇期。

據其透露，目前該公司還在同時拓展MiC的外貿業務，未來希望內地、港澳和外貿的業務各占一半比例。

房企的“新賽道”

睿住建筑科技MiC集成空間展廳。

采用裝配式技術進行項目建設的開發商不少，但將其視為一條發展賽道的房企卻不多。

美的置業的一位管理層表示，2018年公司開始布局裝配式建筑產業，一方面是基于未來住房需求量會下行的判斷，從這兩年來看，地產行業總量的回歸已經成為了事實。另一方面，生產技術的變革也是大勢所趨，未來建造房屋的將是產業工人，在行業轉型升級的背景下，裝配式建筑的市場空間是不可估量的。雖然這條路可能會比較漫長，但美的置業選擇成為先行者。

林冬娜也認為，建筑行業的傳統工法未來將被裝配式所取代，“意味著這條賽道的寬度很大，而且裝配式既適用于增量市場也適用于存量市場，所以未來它的長度也非常的長。”

根據公開數據，全國新建裝配式建筑面積從2015年的0.73億平方米增長至2021年的7.4億平方米，年均復合增速高達47.11%。《“十四五”建筑業發展規劃》提到，2025年裝配式建筑占新建建筑的比例將達到30%以上。有機構表示，假設2025年裝配式建筑占新建建筑的比例為35%，那么當年的新建裝配式面積將達到11.44億平方米。

如此廣闊的市場尚未跑出一家龍頭企業。2022年，遠大住工、筑友智造的收入分別為22.3億元、15.7億港元，睿住建筑科技的確認銷售收入超過7億元，新增合同金額超8億元。在林冬娜看來，頭部企業一年僅二十幾億元的營收，意味著行業仍有非常大的空間，“無論是想象空間還是發展空間，這也是為什么我們認為可以把它作為一條重要的賽道來發展。”

為了解決建筑工業化發展中的碎片化問題，睿住建筑科技提出了產業鏈一體化的發展目標，提供包含“咨詢、研發、設計、生產、 銷售、施工、運維”的全鏈條服務。

雖然背靠美的置業，但睿住建筑科技選擇的是市場化發展道路，2022年，其第三方業務占比89%。粵港澳大灣區是該公司的戰略重心，4個生產基地有3個位于大灣區，近兩年的預制構件出貨量也在大灣區位居前列。“我們更注重深耕策略，無論是客戶的深耕還是區域的深耕。”林冬娜表示，相較四處撒網，深耕大灣區可以讓公司在技術、風險、成本把控和服務等方面更具優勢。

2023年是睿住建筑科技的轉型發展期，重心是MiC新業務的外拓和業務占比的提升，以及整體毛利率、凈利率的上升。該公司希望通過今年的轉型，實現未來幾年的快速增長，具體目標是在未來三至五年，實現每年30%至50%的復合增長。