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工人在進行扎筋作業(yè)。

4月25日，廣東佛山市順德區(qū)，睿住住工綠建科技產(chǎn)業(yè)園的一個工廠內(nèi)，工人們正在有條不紊地進行PC構(gòu)件疊合板的生產(chǎn)，從臺車打磨到最后的養(yǎng)護，一共有12道工序，流水線約10分鐘就可以出來一個臺車。工廠的一角陳列著該公司的最新產(chǎn)品——MiC集成空間（模塊化集成建筑），這種長方體形狀的混凝土盒子內(nèi)部采用裝配式裝修的方式，從設(shè)計、到主體結(jié)構(gòu)生產(chǎn)、到內(nèi)部裝修、到吊裝成品落地，僅用了15天時間，且90%的工序是在工廠“生產(chǎn)”的，目前已能滿足40層以上高層建筑的建設(shè)需求。

據(jù)了解，MiC是目前預(yù)制率、工業(yè)化最高的建筑形式，可以實現(xiàn)“像造汽車一樣造房子”，推動建筑行業(yè)從手工時代進入工業(yè)制造時代。

睿住住工是美的置業(yè)旗下睿住建筑科技的產(chǎn)業(yè)品牌，主打綠色裝配。睿住建筑科技總經(jīng)理林冬娜對中國房地產(chǎn)報記者表示，美的置業(yè)是2018年進入裝配式建筑行業(yè)的，希望開辟一條與地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)有較強相關(guān)性的賽道，解決建筑工業(yè)化發(fā)展中的碎片化問題。2022年，全國建筑業(yè)總產(chǎn)值約31萬億元，她認為內(nèi)裝的整個賽道能夠占接近一半的比例，而相關(guān)的頭部企業(yè)還沒有跑出來。“我們相信這會是非常寬廣的賽道，值得去拼搏。”

預(yù)制式房子 “樂高式”搭建

MiC的預(yù)制單元可以是一個廚房、一個衛(wèi)生間、一個房間，甚至從外框結(jié)構(gòu)到內(nèi)部裝修整體都在工廠完成，之后運輸至現(xiàn)場采用搭積木的方式進行拼裝。因此，睿住建筑科技將其形容為“預(yù)制式房子 樂高式搭建”。

據(jù)睿住建筑科技MiC首席專家熊士驍介紹，MiC將每一棟建筑拆解為一個個“盒子箱體”，從主體結(jié)構(gòu)、外圍護、設(shè)備與管線到內(nèi)部裝修，超過90%的施工作業(yè)，均在工廠完成，然后運輸至工地現(xiàn)場直接吊裝。這種建造方式就像生產(chǎn)汽車一樣，每個MiC的“盒子箱體”相當(dāng)于“汽車零部件”，通過智能化生產(chǎn)、精細化拼裝，完成整棟建筑的建設(shè)，完全顛覆了傳統(tǒng)現(xiàn)澆模式，減少了超90%的現(xiàn)場施工工序，大大降低對周邊環(huán)境的影響。

按照該公司的測算，MiC可使工期減少50%，現(xiàn)場用工量減少60%，建筑廢棄物減少75%，碳排放降低30%，能耗減少30%，材料損耗減少25%。這一技術(shù)可廣泛應(yīng)用于永久性建筑，覆蓋商品住宅、安置房、公寓、酒店、學(xué)校、醫(yī)院等多種建筑場景。

例如，睿住建筑科技為佛山南海美的置業(yè)廣場的公寓供應(yīng)了近650套整體衛(wèi)浴產(chǎn)品，2個工人4小時就可以完成一套整體衛(wèi)浴的安裝，且即裝即用。

雖然具備多項優(yōu)點，但MiC也面臨著沒有單獨標(biāo)準(zhǔn)體系、造價高的推廣難題。林冬娜表示，就內(nèi)地而言，傳統(tǒng)裝配式建筑的標(biāo)準(zhǔn)體系已經(jīng)很成熟，而MiC的標(biāo)準(zhǔn)體系還在研討中，此前只有深圳的一個項目使用了MiC，而且是屬于專家論證型、特事特批的項目。所以在標(biāo)準(zhǔn)體系上，MiC模塊的落地還需要一段時間。另一方面，由于適用于高層建筑的MiC模具的開發(fā)成本高，因此其造價比傳統(tǒng)的建造模式大概要高出三四成。

基于這些現(xiàn)實問題，林冬娜認為，目前MiC更適合澳門、香港、新加坡等資源與勞動力比較匱乏的地區(qū)使用。2022年，睿住建筑科技順利通過香港體系認證，取得“混凝土生產(chǎn)和供應(yīng)質(zhì)量規(guī)范”（QSPSC） 證書、香港ISO認證，標(biāo)志著其預(yù)制構(gòu)件和MiC產(chǎn)品擁有了正式向香港市場供應(yīng)的資質(zhì)。2023年初，該公司成功中標(biāo)香港將軍澳過渡性房屋項目，為其供應(yīng)預(yù)制構(gòu)件產(chǎn)品，同時也在珠海橫琴設(shè)立了公司，與當(dāng)?shù)卣拈T企業(yè)進行業(yè)務(wù)接洽。

林冬娜表示，港澳地區(qū)的MiC業(yè)務(wù)是睿住建筑科技的一個重點業(yè)務(wù)板塊，既有助于升級技術(shù)產(chǎn)品、貢獻毛高利率，也是對世界展示的很好窗口。據(jù)了解，香港北部都會區(qū)規(guī)劃建設(shè)90多萬個住宅單位，其中有15萬套是政府主導(dǎo)、采用MiC技術(shù)的安居房，而香港本地的供應(yīng)鏈無法滿足這么大規(guī)模的訂單需求。因此，對于睿住建筑科技而言，未來10年都會是一個機遇期。

據(jù)其透露，目前該公司還在同時拓展MiC的外貿(mào)業(yè)務(wù)，未來希望內(nèi)地、港澳和外貿(mào)的業(yè)務(wù)各占一半比例。

房企的“新賽道”

睿住建筑科技MiC集成空間展廳。

采用裝配式技術(shù)進行項目建設(shè)的開發(fā)商不少，但將其視為一條發(fā)展賽道的房企卻不多。

美的置業(yè)的一位管理層表示，2018年公司開始布局裝配式建筑產(chǎn)業(yè)，一方面是基于未來住房需求量會下行的判斷，從這兩年來看，地產(chǎn)行業(yè)總量的回歸已經(jīng)成為了事實。另一方面，生產(chǎn)技術(shù)的變革也是大勢所趨，未來建造房屋的將是產(chǎn)業(yè)工人，在行業(yè)轉(zhuǎn)型升級的背景下，裝配式建筑的市場空間是不可估量的。雖然這條路可能會比較漫長，但美的置業(yè)選擇成為先行者。

林冬娜也認為，建筑行業(yè)的傳統(tǒng)工法未來將被裝配式所取代，“意味著這條賽道的寬度很大，而且裝配式既適用于增量市場也適用于存量市場，所以未來它的長度也非常的長。”

根據(jù)公開數(shù)據(jù)，全國新建裝配式建筑面積從2015年的0.73億平方米增長至2021年的7.4億平方米，年均復(fù)合增速高達47.11%。《“十四五”建筑業(yè)發(fā)展規(guī)劃》提到，2025年裝配式建筑占新建建筑的比例將達到30%以上。有機構(gòu)表示，假設(shè)2025年裝配式建筑占新建建筑的比例為35%，那么當(dāng)年的新建裝配式面積將達到11.44億平方米。

如此廣闊的市場尚未跑出一家龍頭企業(yè)。2022年，遠大住工、筑友智造的收入分別為22.3億元、15.7億港元，睿住建筑科技的確認銷售收入超過7億元，新增合同金額超8億元。在林冬娜看來，頭部企業(yè)一年僅二十幾億元的營收，意味著行業(yè)仍有非常大的空間，“無論是想象空間還是發(fā)展空間，這也是為什么我們認為可以把它作為一條重要的賽道來發(fā)展。”

為了解決建筑工業(yè)化發(fā)展中的碎片化問題，睿住建筑科技提出了產(chǎn)業(yè)鏈一體化的發(fā)展目標(biāo)，提供包含“咨詢、研發(fā)、設(shè)計、生產(chǎn)、 銷售、施工、運維”的全鏈條服務(wù)。

雖然背靠美的置業(yè)，但睿住建筑科技選擇的是市場化發(fā)展道路，2022年，其第三方業(yè)務(wù)占比89%。粵港澳大灣區(qū)是該公司的戰(zhàn)略重心，4個生產(chǎn)基地有3個位于大灣區(qū)，近兩年的預(yù)制構(gòu)件出貨量也在大灣區(qū)位居前列。“我們更注重深耕策略，無論是客戶的深耕還是區(qū)域的深耕。”林冬娜表示，相較四處撒網(wǎng)，深耕大灣區(qū)可以讓公司在技術(shù)、風(fēng)險、成本把控和服務(wù)等方面更具優(yōu)勢。

2023年是睿住建筑科技的轉(zhuǎn)型發(fā)展期，重心是MiC新業(yè)務(wù)的外拓和業(yè)務(wù)占比的提升，以及整體毛利率、凈利率的上升。該公司希望通過今年的轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)未來幾年的快速增長，具體目標(biāo)是在未來三至五年，實現(xiàn)每年30%至50%的復(fù)合增長。