美的置業“瞄準”裝配式:40層高樓九成在工廠生產
工人在進行扎筋作業。
4月25日,廣東佛山市順德區,睿住住工綠建科技產業園的一個工廠內,工人們正在有條不紊地進行PC構件疊合板的生產,從臺車打磨到最后的養護,一共有12道工序,流水線約10分鐘就可以出來一個臺車。工廠的一角陳列著該公司的最新產品——MiC集成空間(模塊化集成建筑),這種長方體形狀的混凝土盒子內部采用裝配式裝修的方式,從設計、到主體結構生產、到內部裝修、到吊裝成品落地,僅用了15天時間,且90%的工序是在工廠“生產”的,目前已能滿足40層以上高層建筑的建設需求。
據了解,MiC是目前預制率、工業化最高的建筑形式,可以實現“像造汽車一樣造房子”,推動建筑行業從手工時代進入工業制造時代。
睿住住工是美的置業旗下睿住建筑科技的產業品牌,主打綠色裝配。睿住建筑科技總經理林冬娜對中國房地產報記者表示,美的置業是2018年進入裝配式建筑行業的,希望開辟一條與地產開發主業有較強相關性的賽道,解決建筑工業化發展中的碎片化問題。2022年,全國建筑業總產值約31萬億元,她認為內裝的整個賽道能夠占接近一半的比例,而相關的頭部企業還沒有跑出來。“我們相信這會是非常寬廣的賽道,值得去拼搏。”
預制式房子 “樂高式”搭建
MiC的預制單元可以是一個廚房、一個衛生間、一個房間,甚至從外框結構到內部裝修整體都在工廠完成,之后運輸至現場采用搭積木的方式進行拼裝。因此,睿住建筑科技將其形容為“預制式房子 樂高式搭建”。
據睿住建筑科技MiC首席專家熊士驍介紹,MiC將每一棟建筑拆解為一個個“盒子箱體”,從主體結構、外圍護、設備與管線到內部裝修,超過90%的施工作業,均在工廠完成,然后運輸至工地現場直接吊裝。這種建造方式就像生產汽車一樣,每個MiC的“盒子箱體”相當于“汽車零部件”,通過智能化生產、精細化拼裝,完成整棟建筑的建設,完全顛覆了傳統現澆模式,減少了超90%的現場施工工序,大大降低對周邊環境的影響。
按照該公司的測算,MiC可使工期減少50%,現場用工量減少60%,建筑廢棄物減少75%,碳排放降低30%,能耗減少30%,材料損耗減少25%。這一技術可廣泛應用于永久性建筑,覆蓋商品住宅、安置房、公寓、酒店、學校、醫院等多種建筑場景。
例如,睿住建筑科技為佛山南海美的置業廣場的公寓供應了近650套整體衛浴產品,2個工人4小時就可以完成一套整體衛浴的安裝,且即裝即用。
雖然具備多項優點,但MiC也面臨著沒有單獨標準體系、造價高的推廣難題。林冬娜表示,就內地而言,傳統裝配式建筑的標準體系已經很成熟,而MiC的標準體系還在研討中,此前只有深圳的一個項目使用了MiC,而且是屬于專家論證型、特事特批的項目。所以在標準體系上,MiC模塊的落地還需要一段時間。另一方面,由于適用于高層建筑的MiC模具的開發成本高,因此其造價比傳統的建造模式大概要高出三四成。
基于這些現實問題,林冬娜認為,目前MiC更適合澳門、香港、新加坡等資源與勞動力比較匱乏的地區使用。2022年,睿住建筑科技順利通過香港體系認證,取得“混凝土生產和供應質量規范”(QSPSC) 證書、香港ISO認證,標志著其預制構件和MiC產品擁有了正式向香港市場供應的資質。2023年初,該公司成功中標香港將軍澳過渡性房屋項目,為其供應預制構件產品,同時也在珠海橫琴設立了公司,與當地政府、澳門企業進行業務接洽。
林冬娜表示,港澳地區的MiC業務是睿住建筑科技的一個重點業務板塊,既有助于升級技術產品、貢獻毛高利率,也是對世界展示的很好窗口。據了解,香港北部都會區規劃建設90多萬個住宅單位,其中有15萬套是政府主導、采用MiC技術的安居房,而香港本地的供應鏈無法滿足這么大規模的訂單需求。因此,對于睿住建筑科技而言,未來10年都會是一個機遇期。
據其透露,目前該公司還在同時拓展MiC的外貿業務,未來希望內地、港澳和外貿的業務各占一半比例。
房企的“新賽道”
睿住建筑科技MiC集成空間展廳。
采用裝配式技術進行項目建設的開發商不少,但將其視為一條發展賽道的房企卻不多。
美的置業的一位管理層表示,2018年公司開始布局裝配式建筑產業,一方面是基于未來住房需求量會下行的判斷,從這兩年來看,地產行業總量的回歸已經成為了事實。另一方面,生產技術的變革也是大勢所趨,未來建造房屋的將是產業工人,在行業轉型升級的背景下,裝配式建筑的市場空間是不可估量的。雖然這條路可能會比較漫長,但美的置業選擇成為先行者。
林冬娜也認為,建筑行業的傳統工法未來將被裝配式所取代,“意味著這條賽道的寬度很大,而且裝配式既適用于增量市場也適用于存量市場,所以未來它的長度也非常的長。”
根據公開數據,全國新建裝配式建筑面積從2015年的0.73億平方米增長至2021年的7.4億平方米,年均復合增速高達47.11%。《“十四五”建筑業發展規劃》提到,2025年裝配式建筑占新建建筑的比例將達到30%以上。有機構表示,假設2025年裝配式建筑占新建建筑的比例為35%,那么當年的新建裝配式面積將達到11.44億平方米。
如此廣闊的市場尚未跑出一家龍頭企業。2022年,遠大住工、筑友智造的收入分別為22.3億元、15.7億港元,睿住建筑科技的確認銷售收入超過7億元,新增合同金額超8億元。在林冬娜看來,頭部企業一年僅二十幾億元的營收,意味著行業仍有非常大的空間,“無論是想象空間還是發展空間,這也是為什么我們認為可以把它作為一條重要的賽道來發展。”
為了解決建筑工業化發展中的碎片化問題,睿住建筑科技提出了產業鏈一體化的發展目標,提供包含“咨詢、研發、設計、生產、 銷售、施工、運維”的全鏈條服務。
雖然背靠美的置業,但睿住建筑科技選擇的是市場化發展道路,2022年,其第三方業務占比89%。粵港澳大灣區是該公司的戰略重心,4個生產基地有3個位于大灣區,近兩年的預制構件出貨量也在大灣區位居前列。“我們更注重深耕策略,無論是客戶的深耕還是區域的深耕。”林冬娜表示,相較四處撒網,深耕大灣區可以讓公司在技術、風險、成本把控和服務等方面更具優勢。
2023年是睿住建筑科技的轉型發展期,重心是MiC新業務的外拓和業務占比的提升,以及整體毛利率、凈利率的上升。該公司希望通過今年的轉型,實現未來幾年的快速增長,具體目標是在未來三至五年,實現每年30%至50%的復合增長。
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