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東興證券發(fā)布研究報告稱，保障性租賃住房帶動裝配式建筑同步發(fā)展，預(yù)計“十四五”期間新建保障性租賃住房中裝配式建筑面積約4.6億平米，其中2022-2023年面積為1.27、1.45億平米，同比增速為114.29%和13.33%。結(jié)合當(dāng)前保障房即將進(jìn)入快速發(fā)展通道以及裝配式建筑作為建筑行業(yè)未來主要發(fā)展方向來看，可以重點(diǎn)關(guān)注裝配式建筑下兩大細(xì)分領(lǐng)域的投資機(jī)會：一是鋼結(jié)構(gòu)為政策主要推動方向，“十四五”期間保障性租賃住房中鋼結(jié)構(gòu)使用面積為1.6億平米，其中2022年、2023年面積分別達(dá)到4150.6萬平米/5065.8萬平米，推薦鴻路鋼構(gòu)、精工鋼構(gòu)；二是裝配式設(shè)計占據(jù)產(chǎn)業(yè)鏈有利位置，預(yù)計“十四五”期間保障性租賃住房將貢獻(xiàn)裝配式設(shè)計市場規(guī)模約318億元，推薦華陽國際。

東興證券指出，我國保障房主要可分為購置型住房和租賃型住房兩大類，目前國內(nèi)保障房體系逐步完成了從購置型住房到租賃型住房再到“租購并舉”的過渡。2021年7月2日，國務(wù)院發(fā)布文件《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，首次明確了國家層面的住房保障體系的頂層設(shè)計，保障性租賃住房成為建設(shè)重點(diǎn)。

東興證券認(rèn)為，在此節(jié)點(diǎn)下大力發(fā)展保障性租賃住房有利于釋放潛在需求，擴(kuò)大內(nèi)需，發(fā)揮“穩(wěn)增長”作用。另外，保障性租賃住房滿足新市民、青年人住房需求，突出住房的民生屬性，緩解住房租賃結(jié)構(gòu)性供給不足問題，符合目前房地產(chǎn)“房住不炒”政策基。同時，保障性租賃住房滿足盤活存量資源的需求，降低土地成本同時起到高效利用存量土地和存量房屋作用，結(jié)構(gòu)上支撐城鎮(zhèn)化進(jìn)程健康發(fā)展。“十四五”期間保障性租賃住房將有望受益于政策紅利快速發(fā)展，根據(jù)統(tǒng)計，“十四五”期間，保障性租賃住房建設(shè)規(guī)模約1032萬套，約56760萬平米。

資金面來源多元化，保障房主要資金來源為財政支出、銀行貸款、地方政府專項(xiàng)債以及社會資金如PPP、REITs等，預(yù)計“十四五”期間保障性租賃住房建設(shè)資金端充足。

從財政支出來看，公共財政支出有望向保障房傾斜；地方政府專項(xiàng)債，棚改專項(xiàng)債占保障性安居工程專項(xiàng)債比例已從2020年的96.1%降至89.2%，預(yù)計進(jìn)入2022年后，新增專項(xiàng)債有望從棚改轉(zhuǎn)向至保障房租賃住房建設(shè)。東興證券假設(shè)，2022年全國新增地方政府專項(xiàng)債券額度與2021年持平，同為3.65萬億元，且投向保障性型租賃住房的比例為3%，預(yù)計可形成約1100億元資金支持；從銀行貸款角度，2022年2月8日，中國人民銀行、銀保監(jiān)會明確保障性租賃住房項(xiàng)目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，新政之下，意味著銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)下保障性租賃住房貸款規(guī)模限制將被放開，銀行將有充足空間加大對保障性租賃住房信貸的投放；社會資金方面，2021年7月發(fā)改委新增保障性租賃住房作為REITs試點(diǎn)范圍，有利于盤活存量資產(chǎn)，吸引更多社會資本，REITs有望成為保障性租賃住房建設(shè)重要增量資金。

風(fēng)險提示：宏觀經(jīng)濟(jì)周期性波動風(fēng)險、保障性租賃住房政策落地不及預(yù)期風(fēng)險、裝配式建筑推廣不及預(yù)期風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險