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最近，央行、銀保監會、證監會、深交所等多部門分別召開專題會議傳達學習中央政治局會議精神，均提到保持房地產融資平穩有序、支持房企發債等合理融資需求。

央行強調，執行好房地產金融審慎管理制度，及時優化房地產信貸政策，保持房地產融資平穩有序，支持剛性和改善性住房需求。銀保監會指出，要區分項目風險與企業集團風險，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產融資平穩有序。要按照市場化、法治化原則，做好重點房地產企業風險處置項目并購的金融服務。證監會要求，積極支持房地產企業債券融資，研究拓寬房地產信托投資基金(REITs)試點范圍，適時出臺更多支持實體企業發展的政策措施。深交所表示，支持房地產企業合理融資需求，支持房企正常融資活動，允許優質房企進一步拓寬債券募集資金用途，鼓勵優質房企發行公司債券兼并收購出險房企項目，促進房地產行業平穩健康發展。

針對目前房地產融資政策的密集出臺，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭說：“目前的問題是房企融資還比較困難，雖然國企和少數民營企業外部融資有所放松，但大部分民企的外部融資還關著門。此次多部門表態就是希望金融機構能夠支持這些房企，尤其是民企的合理融資。”

《企業觀察報》亦從多家大型房企處了解到，當前大多數房企的流動性壓力仍然較大。積極融資方面，保利發展、信達等房企已開始發行房地產并購債券，新希望地產、陜建地產集團則與銀行簽署了并購融資戰略合作協議。業內人士預計，房企債券融資將得到積極支持，房企整體融資環境將明顯改善。

房企整體融資規模腰斬

四部門密集出臺房地產融資政策的一個重要背景是，今年1-4月，房企整體融資規模仍維持在低位，同比降幅超五成，多數房企流動性壓力未減。

綜合中指研究院與克而瑞研究中心的統計數據，今年4月，房地產企業信用債與海外債發行規模同比均大幅下降。其中，信用債發行規模為368.87億元，相較于去年4月的731.95億元，同比下降49.6%；海外債發行規模為28.85億元，相較于去年4月的147.64億元，同比下降80.46%。

今年1-4月，房企整體融資規模僅有1378億元，同比下降52%，境外發債占比僅有4%。

對此，克而瑞研究中心在近期發布的一份報告中稱，今年以來，為促進房地產行業的健康發展和良性循環，中央多部委在房企融資、并購貸、預售資金監管等多個層面釋放積極信號，但政策回暖的傳導落地尚需時間，短期內房地產企業融資未有明顯回暖。目前來看，抓銷售回款、提升自身造血能力，保證現金流安全、優化債務結構、防范流動性風險是房地產企業保持財務定力、穩健經營的關鍵。

碧桂園、萬科、保利發展待突圍

房企流動性壓力不減的背后，是銷售額及銷售回款的持續承壓。

克而瑞數據顯示，今年4月，百強房企僅實現銷售額4284.7億元，環比降低16.2%，降幅大于近年同期；同比降低58.6%，是近年來單月業績同比降幅的最大值。以全口徑銷售額計，今年前4個月，百強房企實現銷售額21179億元，同比降幅50.5%，較一季度進一步擴大。

億翰智庫提供的數據顯示，今年4月，百強房企中銷售額同比下降的房企有92家。

對比碧桂園、萬科、保利發展、融創、世茂、越秀地產等多家房企發布的財報可以看到，今年4月份，大型房企中，僅有碧桂園、萬科、保利發展的銷售額保持在300億元以上，但銷售額同比均為下滑狀態，同比降幅分別達到60%、37%、40%；融創、招商蛇口、華潤置地、金地、龍湖、綠城、越秀地產等房企的銷售額僅在100億元以上，同比降幅均在50%上下。另外，4月份，銷售額降幅超過50%的房企共有22家，占比超過七成；降幅在70%及以上的共有6家，分別為融創、世茂、中梁、融信、龍光、中南置地。

銷售端表現不佳，房企回款壓力持續之下，各大房企的拿地金額亦同比下跌。中指研究院的數據顯示，今年4月，TOP 50房企拿地總額同比下降59.4%；1—4月累計來看，TOP 100房企拿地總額3626億元，拿地規模同比下降55.9%。

逆勢之下，碧桂園、萬科、保利發展、融創等房企仍待突圍。

部分企業加速并購融資

隨著近期四部門支持房地產融資的密集發聲，《企業觀察報》從多家大型房企處了解到，以保利發展為代表的多家房企已開始積極布局并購融資。其中，保利發展、信達等房企已開始發行房地產并購債券，新希望地產、陜建地產集團則與銀行簽署了并購融資戰略合作協議。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，一行兩會及深交所的表態中，“及時優化”“積極支持”“督促銀行保險機構”等用詞更積極，傳達了政策調整的迫切性，預計后期地方銀行及相關金融機構對于購房者及房企的支持性政策將及時出臺，房企債券融資將得到積極支持，房企整體的融資環境將明顯改善。此外，銀行、AMC等機構對重點房企的風險項目并購等有望加快推進，有利于房企風險出清。

而在多個房企人士看來，房地產融資政策的調整，或將在一定程度上改變目前房企的拿地格局。

今年4月，國內多個熱點城市首輪集中供地開啟，房企單月拿地金額有所回升。據克而瑞研究中心統計，銷售TOP50房企單月拿地金額接近1000億元，環比上漲127%，同比下跌69%。

從杭州、成都等多個城市集中推地的情況看，50家代表企業內部分化明顯，中海地產、華潤置地等資金流穩健的國企、城投公司等依然是本輪集中土拍的成交主力軍。

從1—4月拿地金額靠前的企業來看，拿地金額前20中，超過半數是國企，僅有碧桂園、龍湖、濱江、大家等少數民企。華潤、建發、中海等拿地金額均超過250億元。克而瑞研究中心在其發布的報告中稱，由此可見，當前規模化的國企，如華潤、中海、保利、中交、建發等在核心城市拿地優勢較大，尤其是部分集中供地城市“讓利”之下，優質、高性價比地塊補充可售貨值的同時，也優化了企業土儲結構。民企中，受益于集中供地，一些區域深耕的房企表現較為突出。如濱江、大家等在杭州均收獲頗豐。其中濱江1—4月新增拿地金額233.8億元，同比增長86%，拿地幾乎全部集中在杭州。

值得注意的是，在拿地金額前10的房企中，僅有3家房企拿地金額同比上漲。在業內人士看來，這在一定程度上反映了當前土地市場低迷和企業拿地的謹慎，即便是拿地金額TOP 100中，仍是項目開發商和地方平臺公司占多數。也就是說，房地產市場上，從去年下半年開始的“托底”現象并未減少。